סביב עסקאות נדל"ן יש שלושה מיסים והיטלים שבולטים במיוחד ביחס לשאר: מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה. מתוך שלושתם, מס הרכישה הוא זה שבדרך כלל עולה על הפרק, גם אם לבסוף מצליחים לקבל עליו פטור. מהו מס רכישה? מהן המדרגות שלפיהן הוא מחושב? ומה מיוחד לגביו דווקא בהקשר של רכישת דירה שנייה? הכול במאמר הבא.

פטורים, מדרגות מס ומס רכישה דירה שניה

על רכישת דירה ראשונה יש פטור עד לתקרה מוגדרת, כמו גם הנחות שונות שמגיעות לפעמים מעבר לתקרה זו. לפי החוק הנוכחי נקבע שהחל מינואר 2024 אין צורך לשלם מס רכישה בסכום שלא עולה על 1,978,745 ש"ח. מעבר לכך, יש מדרגות למס שהן 3.5%, 5%, 8% ו-10% מהסכומים שנקבעו לכל מדרגה. במקביל לכך, מס רכישה על דירה שנייה הוא מקרה שונה ומיוחד. על פי החוק, תשלום זה הוא גבוה יותר באופן ניכר ביחס למס על רכישת דירה ראשונה, מאחר שהמדינה מעוניינת להקל על מי שרוכשים דירה ראשונה – דבר שמבוצע לרוב לשם מגורים. מי שמתכוונים לרכוש דירה שנייה עושים זאת בדרך כלל לשם השכרת הדירה, ולכן סביר לגבות מס יותר גבוה. מדרגות המס על רכישת דירה שאיננה דירה ראשונה לא כוללות רמה בסיסית של פטור. הן מתחילות מ-8% למכירה בסכום של עד 6,055,070 ₪, ואליהן נוסף מס של 10%.

שינויים והנחות

בשינוי שנתי – חשוב לציין ששיעורי המס עשויים להשתנות בכל שנה בחודש ינואר בהתחשב במדד המחירים לצרכן. מאחר שמדובר בעסקאות רכישה בסכומים גדולים מאוד, כל שינוי קטן באחוזי המס שיש לשלם יכול להיות מאוד משמעותי.
הנחות על מס רכישה – מגיעות לכמה אוכלוסיות מיוחדות, כמו למשל לנכים ועיוורים.
הטבה למשפרי דיור – נניח שברשותכם רק דירה אחת ואתם רוכשים דירה שנייה במטרה למכור את הישנה ולעבור לחדשה. אחרי המעבר תהיה ברשותכם שוב רק דירה אחת. אז למה שתשלמו מס גדול על רכישת דירה שנייה? מצב זה בהחלט נלקח בחשבון והוא עשוי לאפשר לקבל פטור מיוחד ממס על רכישת דירה שנייה. זהו פטור על רקע שיפור דיור, ובו יש למכור את הדירה הראשונה בתוך פרק זמן מסוים שקובע החוק.
עד שליש דירה – ומה אם יש לכם בעלות על שליש מדירה נוספת או פחות ואתם רוכשים דירה שלמה? גם במצב כזה, ניתן לקבל פטור מתשלום מס רכישה על דירה ראשונה.

נקודות חשובות נוספות

לא רק למגורים – לרכישת נכסים למטרות מסחר או חקלאות נקבעו שיעורי מס רכישה שונים.
זהירות מקנסות – על עסקת רכישה חייבים לדווח ולשלם את המס בזמן, אחרת עלולים לקבל קנסות.
להעביר ולא לשלם – אין מס רכישה על העברה ללא תמורה של זכויות המקרקעין בדירה אל בן או בת הזוג שגרים איתכם.
החזרי מס – יש אפשרות של קבלת החזר על מס רכישה במקרה שבו שילמתם יותר מדי או שהמכירה בוטלה לאחר שהמס כבר שולם. תשלום גבוה מדי יכול לקרות אם מגיעה לכם הנחה במס שנודעה לכם רק לאחר שכבר שילמתם אותו.
הצורך בביצוע שומה – שווי המס שתשלמו תלוי בשווי הנכס, שאותו מעריכים באמצעות ביצוע שומה. זו יכולה להיות שומה עצמית, שפירושה הערכה שאתם מספקים לרשויות במסגרת הצהרתכם הרשמית על הרכישה, וזו יכולה להיות שומה לפי מיטב השפיטה – שזו שומה שמבצעות הרשויות עצמן.

לסיכום

היכרות לעומק עם התשלומים השונים שסביב רכישת נכס, ובוודאי עם מס הרכישה, תסייע לכם להיערך בצורה המיטבית לביצוע רכישה מסוג זה. אל תוותרו על קריאה והעמקה בנושא זה כדי שלא תגיעו למצב שאתם מאחרים בתשלום וחייבים בקנס או אפילו משלמים שלא לצורך.