5 טיפים לפני פינוי דירה שכורה

פינוי דירה שכורה

ישנן מגוון סיבות, שבגללן עשוי להידרש פינוי יזום של דירה שכורה. זה יכול להיות מצב בו השוכר לא משלם את תשלומי השכירות, מזיק למבנה בזדון, מבצע פעילות לא חוקית בתוכו או מבצע שכירות משנה ללא אישור מהמשכיר. כמובן, כל סעיף בהסכם שהדייר הפר ונכתב במפורש שהוא עילה לפינוי, מהווה עילה לפינוי.

תיעוד

מצב שבו צריך לפנות דייר לפני תום השכירות, מאחר שהוא עשה נזק לדירה או הפר את תנאי החוזה, הוא מצב שבו פרטי הפרטים עשויים להיות חשובים מאוד בהמשך. זאת, אם מגיעים לבית משפט או במקרה של אלימות מצד הדייר, למשטרה. לכן, פינוי שוכר לפני תום החוזה צריך להתחיל קודם כל מתיעוד שיטתי ומסודר של המתרחש, עם תאריכים וכל מידע נוסף שעשוי להיות בעל ערך. אם נעשה נזק לדירה למשל – יש לצלם זאת ככל הניתן וכדומה.

טיפול מסודר

מחד, דייר שלא משלם ובמיוחד כזה שמזיק לנכס או מפריע לשכנים, גורם לרצון המובן לפנות אותו מהדירה, בהקדם האפשרי. מאידך, מדובר בנושא שמוסדר גם בחוק וגם בחוזה בין הצדדים ולכן, אין מקום לפעול כאן בצורה אימפולסיבית. צריך לקחת נשימה עמוקה, להבין שזה לא בהכרח ילך מהר ולטפל בעניינים בצורה רגועה, שקולה ומסודרת.

פינוי דירה שכורה

הקפדה על החוק ועל פרטי החוזה

החוזה הוא נקודת המוצא, לצד החוק הרלבנטי בנושא זה. חשוב להתמצא בהם, בכדי להבטיח שאתה עצמך פועל על פי החוזה, כל הנלווה לו (דוגמת צ'ק בטחון) והשלכותיו החוקיות. אחרת, עלול להיווצר אפילו מצב, שבו אתה נתבע ומשלם לדייר פיצוי!

להתחשב בזמנים

חשוב לקחת בחשבון שתהליך הפינוי כולל כמה עיכובים לגיטימיים. אלה יהיו מול הדייר, שיקבל למשל התראה מראש לקראת הפינוי (על פי התנאים שהוגדרו בחוזה), מול בית המשפט ומול בעלי מקצוע איתם תעבוד (עורך דין ומקצוענים לפינוי. במידת הצורך גם משטרה). עם זאת, חשוב לציין שהחוק מאפשר לבית המשפט לפעול בהליך מזורז, בו משיגים פינוי מיידי של השוכר ובהמשך יכולים גם לתבוע אותו לקבלת פיצוי. "מזורז" הוא כמובן במונחים של מערכת המשפט העמוסה שלנו ומדובר בפועל על סדר גודל של השגת צו פינוי, בתוך 60 יום מהגשת התביעה.

התייעצות עם עו"ד

עורך דין הוא בעל מקצוע חשוב מאוד בהקשר זה. במקרה של דייר ש"עושה צרות", יהיה צורך בהתראה לדייר, בהגשת "תביעה לפינוי מושכר" ובעוד פרטים והליכים, שעורך דין המתמחה בכך יוכל להנחות אותך לגביהם. עוד נציין, כי מי שמשכיר דירה לאורך זמן, רצוי במילא שיהיה ערוך מראש עם עורך דין בתחום זה שעליו הוא סומך ולא לחכות בנידון לרגע האחרון.

 

לסיכום

מדובר בהליך רגיש, שחשוב לעשות בצורה זהירה ואנו מקווים, שטיפים אלה יספקו נקודת מוצא טובה לכך ויקלו מעט.

סמכויות של מיופה כוח

סמכויות של מיופה כוח

במקרים רבים אנחנו נדרשים לתת לאדם אחר את הסמכות לקבל החלטות חשובות ולבצע פעולות שונות שנוגעות אלינו. יש לכך מגוון סיבות. יכול להיות שאנחנו גרים במקום מרוחק ורוצים למנות מיופה כוח מטעמנו שינהל בשבילנו נכסים שונים. במקרים אחרים מיופה הכוח מקבל את סמכויותיו בגין מחלה של מייפה הכוח. לעיתים קיים חולי צפוי והוא הנותן את הטריגר לעריכת הסכם ייפוי כוח. האדם שנותן את הסמכויות נקרא מייפה הכוח והוא זה שמחליט אילו סמכויות לתת בידי מיופה הכוח. קיימת הכרה בחוק לגבי המצב הזה של ייפוי כוח והכרה זו מולידה מצבים משפטיים שיכולים להיות מאד מורכבים לעיתים. חשוב להבין שגם אם מייפה הכוח נותן סמכויות שונות, הן עדיין צריכות להיות מוכרות על ידי החוק. קיימות גם מספר מגבלות לייפוי הכוח. למעשה, בניגוד למה שנהוג לחשוב, מיופה הכוח לא יכול ממש לקבל כל החלטה בשם האדם המייפה את הכוח. בואו נראה מה נכלל באותן סמכויות ומהן המגבלות.

ייפוי כוח – הסמכויות והמגבלות השונות

ייפוי כוח נגזר מבקשה מפורשת של מייפה הכוח. המצב המובהק ביותר הוא זה שמתקבל בהליך ייפוי כוח מתמשך. כאן מדובר על ייפוי כוח שניתן לתקופה ארוכה, לעיתים עד סוף חייו של המייפה. במצב זה יש למיופה הכוח סמכויות שונות:

  • סמכויותיו של מיופה הכוח יחולו בנושאים הספציפיים שלגביהם הוא קיבל ייפוי כוח. זה ניתן בהסכם ורק המייפה יכול לקבוע את אותן סמכויות.
  • חלק מסמכויותיו של המיופה יהיו לקבוע נציגים משפטיים או אחרים שייצגו את המייפה. זאת כאמור בהתאם למגבלות הקודמות של הנושאים לגביהם הוא מיופה כוח.

ישנן סמכויות שדורשות בקשה או הסמכה מפורשת מצד מייפה הכוח:

  • העברה של כספים לצורך צדקה או תרומה לכל מוסד או ארגון שלא יהיה. כאן המחוקק מגביל את הסכום למאה אלף ש"ח.
  • גם לגבי מתנות שניתנות בשם מייפה הכוח, החוק דורש הסמכה מפורשת של הדבר בהסכם יפוי הכוח. אותן מתנות מוגבלות לסכום שלא יעלה על מאה אלף ש"ח.
  • הלוואות לגורמים שונים ניתן לתת אבל הן חייבות להיות מצויינות מבעוד מועד בהסכם בין מייפה הכוח לבין מיופה הכוח. על ההלוואות הללו חלות מגבלות סכום של מאה אלף ש"ח גם כן.
  • פעולות במוצרים פנסיוניים יכולים להיות בעלי השפעה גדולה מאד. אי לכך, מצא המחוקק לנכון להגביל את מעורבות מיופה הכוח לפעולות שהוסמכו מראש על ידי המייפה ומוגבלות למשיכת כספים מקרנות השתלמות או מקופת גמל ולבקשה לקצבה.
  • מבחינת מתן הסכמה לאשפוז פסיכיאטרי, מדובר במקרה קצה שיש לו הרבה השפעה על המייפה. מצב זה חייב להיות מפורש בהסכם בין הצדדים אחרת לאותה הסכמה לא יהיה תוקף משפטי.

סמכויות של מיופה כוח

התערבות של בית המשפט

קיימות פעולות שדורשות התערבות, דיון והסכמה של בית משפט לפני ביצוען. חשוב לציין שאפילו אם סמכויות אילו ניתנו במפורש על ידי המייפה, עדיין לא יוכל המיופה לבצען ללא פניה לבית המשפט.

אילו הפעולות:

  • עסקאות מקרקעין משמעותיות כגון עסקאות של מכירה או חלוקה של שטח חקלאי או שטח מסחרי. גם מכירה של נדל"ן או השכרה לתקופה ארוכה מחמש שנים תחויב באישור בית המשפט.
  • תרומות לגופים שונים בסכומים גבוהים ממאה אלף ש"ח.
  • מתן הלוואות או מתנות שונות בסכומים שעולים על מאה אלף ש"ח יוכלו להיעשות רק באישור בית משפט, אפילו אם ניתנה לכך הסכמה מפורשת בהסכם ייפוי הכוח.
  • ערבות להלוואה תיחשב לצורך העניין כמתן הלוואה של ממש.
  • התחייבות לביצוע של אחת מהפעולות הללו תחייב גם אישור בית משפט בכדי שיהיה לה תוקף משפטי.

חשוב לציין שלא כל פעולה ניתן להעביר בייפוי כוח, אפילו אם ניתנה לכך הסכמה. להלן הפעולות שבית המשפט לא יוכל לאשר:

  • המרה של מייפה הכוח מדת אחת לשנייה.
  • העברת סמכות של מייפה הכוח כאפוטרופוס על אדם אחר למיופה כוחו.
  • הסכמה על מתן של ילד לאימוץ.
  • מיופה הכוח לא יוכל להשתתף בבחירות הארציות או העירוניות בשם מייפה הכוח אפילו אם זה האחרון ביקש זאת בהסכם ואפילו אם נתן הוראות מפורשות לגבי ההצבעה עצמה.
  • מיופה הכוח לא יוכל לערוך צוואה בשם מייפה הכוח וזאת ללא שום יכולת של בית המשפט להחליט אחרת מכך. מייפה הכוח צריך לחשוב על כך מבעוד מועד ולערוך צוואה כראות עיניו.

 

אנחנו מקווים שמאמר זה עשה לכם סדר לגבי הסמכויות השונות שהסכם ייפוי כוח יכול להעביר למיופה!

מתן דהן – כל האמת מאחורי יו"ר עמותת איילים 

 

יש אנשים שלא בהכרח חושבים בגדול, אך מאמינים באנשים ובעשייה, מאמינים בדרך ובמטרה, ומתוך התפישה הזו הם יוצאים ומצליחים לשנות את העולם, ולו בצעדים קטנים, וזהו מתן דהן, אדם שהסיפור שלו מתחיל מעט לאחר הצבא, כאשר הוא וחברו דני גליקסברג החליטו לקחת את מענק השחרור ולרכוש עמו שני קרוואנים ואותם להניח בישוב אשלים. מעשה זה נבע מהצורך להפריח את השממה ואכן המעשה הנאיבי הצליח להכות שורשים, שני הקרוואנים מהר מאוד הפכו לכפר הסטודנטים הראשון ומשם הפכו למיזם משמעותי מניע ומפרה – הפכו ל"עמותת איילים", עמותה ששמה לה למטרה לחבר את צעירי האזור לערכים ערכיים – ליהדות, עבודה עברית, מעורבות קהילתית, ציוניות וכמובן פיתוח הגליל, הנגב ולוד.

 

מניעים קדימה

כיום, לאחר כ17 שנה מאז שדהן חלם ויזם, העמותה מכילה כ1,200 מתיישבים וסטודנטים שמיישבים כ22 מתחמים. אותם סטודנטים תורמים בפרפריה, מניעים קדימה, זורעים ערכים, יוצרים פעילויות מפרות, מחברים בין אנשים ומגבשים אוכלוסייה משמעותית וחזקה, כזו שבכוחה להעניק בחזרה. מכאן שאם נעצור לבחון את השתלשלות העניינים, נמצא שלצד העובדה שעמותת איילים מהווה הצלחה גדולה, היא בעצם דוגמה לכך שעשייה מובילה לעשייה, ופה לאיש כגון מתן דהן יש לא מעט מה ללמד אותנו על אמונה במטרה, על חיזוק החלש, על פוטנציאל ומימוש – על מטרה ציונית והגשמה.

יאוש לצד תקווה

כמו הרבה הצלחות אחרות של העם היהודי, גם פה נמצא שיש ברקע סיפור אישי על ייאוש לצד תקווה. דהן מספר שלא בכדי נבחר השם "איילים", אלא הפרויקט קם מתוך רצון אישי להנציח חבר אהוב. אייל שורק ואשתו יעל נרצחו בפיגוע בשנת 2002 ובאותה שנה הפרויקט יצא לדרך – מתוך מטרה ליצור תקומה מנפילה, כאשר הבחירה בנגב הייתה סה"כ טבעית עבור דהן, וזאת כי בעת שירותו הצבאי הוא נהג לנווט באזור ולתהות מדוע עתודות קרקע כה חיוניות ומלאות פוטנציאל ניצבות יבשות ונטושות. 

 

אנשים טובים לצד הדרך

לאחר קניית שני אותם קרוואנים מיתולוגים ומיקומם באשלים, הגיע יום אחד לאזור ראש הממשלה שרון, וזאת לאחר שהגיעו אליו שמועות אודות "שני משוגעים" שהתיישבו במקום. שרון אהב את הרעיון ואת התעוזה והגיע במיוחד בכדי לשאול את אותם שני משוחררים צעירים עם חלומות גדולים מה הם צרכים, והם סקפטיים אך אמתיים ציינו שבכדי ליישב את המקום צריך עוד קרוואנים, וכך קרה שכעבור כמה שבועות הגיעו כ 20 קרוואנים נוספים – הדברים התחילו לנוע בכיוון הנכון.

כתם שראוי להסיר

כיום גופים ממשלתיים תומכים בעמותה והיא ניזונה מתרומות שמגיעות מהארץ ומחו"ל, בין היתר תומכים בה החטיבה להתיישבות והמשרד לפיתוח הנגב והגליל. בנוסף, ב2007 העמותה בראשות מתן דהן זכתה בפרס יגאל אלון, בזכות המופת החלוצי שהיא הרימה במקום. עם זאת, התמיכה הממשלתית הובילה לבעיות והאשמות. ב2014 נקשר שמו של דהן בפרשת שחיתות שהתחוללה ב"ישראל ביתנו", אך חשוב להבין שמדובר באבסורד – בהתגלגלות מצערת של אירועים ובעיקר באי הבנה של סיטואציה.

התנדבות מול 20,0000 ילדים

לאור ההאשמות קשה לראות כיצד מפעל חיים כה חשוב, מפרה ושמהווה השראה רבה, מכתים אדם שגרם לכל זאת לקרות ושבאמת אין זה מגיע לו. חשוב לזכור את הכוח המניע, את ההשקעה הרבה, את החלום ואת המטרה, ובאותה נשימה חשוב לבחון את העובדות שניצבות בשטח: אותו מענק שחרור של אדם צעיר הפך להיות קרקע  מיושבת שמחיה את השממה. כיום מאות סטודנטים מאכלסים כ14 כפרי סטודנטים ומתנדבים עם לא פחות מ20,0000 ילדים בני המקום, כך שניתן רק לצפות שאותם ילדים יגדלו ויעניקו חזרה לאוכלוסייה ולמדינה, ממש כפי שדהן בחר לעשות בתחילת דרכו בחייו האזרחיים.

 

האם כדאי להירשם להגרלת מחיר למשתכן?

 

תוכנית מחיר למשתכן פה כבר כמה שנים ואילו שר האוצר משה כחלון מנפנף בה בגאווה, וזאת כי מדובר בתוכנית תגובה ראויה למחירי הדיור היקרים, ואכן ההיענות נמצאת בשיאה – אנשים רבים מבקשים לנצל את ההזדמנות לרכוש דירה במחיר שנחשב מאוד זול, כאשר חלק מבקשים לרכוש דירה עבור מגורים וחלק מבקשים לרכוש דירה עבור השקעה, ועל כן לצד העובדה שהתוכנית נראית נהדר על הנייר ולצד העובדה שהיענות חיובית, נותר לבחון לעומק מהן ההשלכות השונות – לטוב ולרע.

 

היכרות ראשונית

אין לבחון דבר לפני שמבינים במה בדיוק מדובר ועל כן נציג בקצרה את קווי המתאר של תוכנית מחיר למשתכן. ובכן מדובר בתוכנית שרצה כבר עשרים שנה, אך אם בעבר היא הייתה מאוד ממוקדת, הרי שכיום היא מציעה למכירה אלפי דירות מוזלות. התוכנית מיועדת עבור זוגות מאורסים, נשואים, חד הורים ועבור רווקים מעל גיל 35. בנוסף, על המועמדים להוכיח שבששת השנים האחרונות לא הייתה ברשותם דירה והם לא קיבלו סיוע מטעם המדינה. מכאן שהתוכנית פונה לנתח גדול מהאוכלוסייה, ולו כי היא אינה בוחנת רמת הכנסה. כמו כן, לצד העובדה שהדירה מוזלת, גם נדרשים להביא הון עצמי יחסית נמוך, כך שהיתרון כפול וההזדמנות הרבה יותר גדולה.

הנחה מתגלגלת

ידוע שדבר אינו ניתן בחינם ועל כן נציין שהתוכנית מתאפשרת באמצעות הטבות בסך 120 אלף ש"ח אשר מוענקות לקבלן, בתנאי שהוא מגלגל אותן הלאה לטובת השוכר, ובנוסף המדינה מתחייבת מראש כלפי הקבלן לגבי אחוזי הרכישה, כך שהוא אינו נוטל סיכון ואף עשוי להגדיל את נתח ההנחה (ההנחה גם עשויה להגיע ל 500 אלף ש"ח). פה ראוי לשאול מה בכול הנוגע לסטנדרט הבנייה – האם המחירים המוזלים אינם פוגעים בו? ופה נענה שהקבלן מחויב להתנהל במקביל לסטנדרט ולמפרט שהמדינה הגדירה מראש.

שנעבור למספרים?

דיברנו רבות אודות מחירים מוזלים ופה נציין שההנחה נעה בין 15 ל30 % הנחה, סכום משמעותי לכל הדעות, במיוחד כאשר הוא אינו בנמצא ומגולם במשכנתא החודשית. אם כן מהו הצד השני של המטבע? ובכן מי שמבקש ליהנות מהתוכנית צריך לקחת בחשבון שהוא לא נרשם היום ונכנס לדירה מחר, אלא משלב הגשת המועמדות ועד שלב הכניסה לדירה יכולות לחלוף כ4 שנים, 4 שנים שבהן ניתן להחליט שמעדיפים לעבור לגור במקום אחר ואף שבמהלכן צריך להמשיך לשלם דמי שכירות – נתון נוסף שחשוב להכניס למשוואה.

הצד השני של המטבע

לצד שלל יתרונות התוכנית, גם יש לקחת בחשבון שעדיין קיים יותר ביקוש לעומת היצע ועל כן הרבה פעמים עורכים הגרלה. כמו כן, אנשים לא תמיד נוהגים כראוי, משמע כבר קרו לא מעט מקרים שבהם אנשים בעלי אמצעים חברו למועמדים מתאימים, וזאת בכדי לרכוש דרכם דירה. אם בכך לא די, הרי שקיים מכשול נוסף, לא ניתן למכור את הדירה לפני שחולפות כחמש שנים ועל כן אם נרשמים לתוכנית ובינתיים הצורך (או הרצון) משתנה, לא אפשרי לברוח מהחוזה. מה עושים? רבים מחליטים להשכיר את הנכס. האם זה כלכלי? זוהי שאלה שאין למהר להעניק לה תשובה.

השכרת הדירה – לטוב ולרע

מי שנרשם לתוכנית מחיר למשתכן מתוך מטרה להפוך בקלות (ובזול) לבעליה של דירה חדשה שמיועדת להשכרה, עשוי לגלות שהוא אינו הראשון שחשב על כך, משמע אם באותו אזור קיימים אנשים נוספים שחשבו כמותו, הרי שמחירי ההשכרה עשויים לצנוח, עובדה שהופכת את סך ההשקעה להרבה פחות כלכלית, ועל כן יש לבחון כל מקרה לגופו – יש לבחון כמה דירות מעין אלו מוכרים באזור ומהו אחוז הרוכשים שמתכוון גם כן להשכיר. שנסכם? ערכו היטב שיעורי בית לפני שמקבלים החלטה.

שוכרים דירה: שימו לב לפרטי החוזה!

חוזה שכירות דירה

הרבה שוכרים מרגישים כאילו הם צרכים לומר תודה ולחתום על כל התנאים שמציבים בפניהם, במיוחד אם מדובר במיקום מרכזי ומבוקש. עם זאת, אין זה כלל נכון, אלא חשוב לבחון כראוי את פרטי החוזה, ולו כי מספיקה אי תשומת לב קטנה, על מנת שתמהרו לחפש אחר הדירה הבאה.

הסתייעו בעורך דין

באופן כללי נציין שיש לעבור היטב על החוזה, יש לוודא שהוא אכן תואם את מה שסוכם בע"פ, כאשר אין זה רק מספיק שאתם תעברו עליו, אלא מוטב שגם עורך דין, כי אם לא למדתם משפטים, אתם עשויים ליפול בהבנת הנקרא, בהבנת המונחים ובאופן כללי לפספס סעיפים שנראים תמימים, אך בפועל פועלים נגדכם. יחד עם זאת אין הכרח לשלם לעו"ד, אלא מספיק למצוא חבר קרוב (או בן משפחה) שיעשה עבורכם את העבודה.

חוזה שכירות דירה

שימו לב לנתונים הבאים:

  • מועד התשלום – וודאו שמועד הפירעון של דמי השכירות נופל על יום בחודש שמתאים לכם מבחינת הכנסות והוצאות. לרוב אם רק מסבירים ומבקשים יפה, ניתן לשנות את מועד התשלום.
  • הארכת שכירות – וודאו שישנה אופציה להארכת שכירות אשר כוללת את התנאים של השנה הראשונה, משמע וודאו מראש שבשנה הבאה דמי השכירות לא יזנקו כלפי מעלה.
  • עזיבה – אין לדעת מה יוליד יום ועל כן מראש יש להיערך לתרחיש בו תבקשו לעזוב את הדירה לפני פקיעת החוזה. אי לכך חשוב לוודא שקיים סעיף שמתייחס לנושא, כאשר ראוי לשאוף שהסעיף רק יצריך להודיע כחודשיים מראש, אך גם יש לצפות שהסעיף יחייב למצוא מחליף שיהיה מקובל על בעל הדירה. פה חשוב לדעת שאם המשכיר מסרב לקבל שורת מחליפים ללא סיבה מוצדקת, החוק עומד לצד השוכרים, מתיר למצוא מחליף מבלי לקבל את הסכמת המשכיר.
  • דעו את זכויותיכם – בהנחה והמשכיר מבקש לפנות את השוכר מהדירה (ולו כי הדירה מצריכה שיפוץ מקיף), הוא מחויב להעניק לשוכר כמה חודשי התארגנות לקראת המעבר. וודאו שאכן קיים סעיף שדן בכך.
  • ביקורי פתע – אין לאפשר למשכיר לשבש את שגרת החיים של השוכר, ועל כן מראש יש להסדיר את "ביקורי הפתע", משמע כדאי לוודא שמופיע בחוזה סעיף שמחייב את המשכיר לתאם מראש כל ביקור.
  • צביעת הנכס – הרבה חוזים כוללים סעיף בו הנכס יוחזר מסויד. פה כדאי לחדד שאין צורך להביא צבאי מקצועי, ואף אין לחתום על הסעיף אם מלכתחילה הדירה אינה צבועה כראוי. בהנחה ויש לכם חיית מחמד, ודאו שהחוזה אינו כולל סעיף שמונע זאת.
  • תשלומים שוטפים – חשוב שהחוזה יכלול באופן ברור את גובה ואופי התשלומים הקבועים, קרי ארנונה, מים, דמי ועד בית וחשמל.

ללא בושה

לאור הדברים יש לא מעט דגשים שחשוב להקפיד עליהם כאשר עומדים לחתום על חוזה דירה, ועל כן גם אם לא מצאתם עו"ד בחיק המשפחה (ולשכור אחד זה יקר עבורכם), עדיין חשוב לוודא שאתם מייצגים את הצד שלכם בכבוד – אל תתביישו להציף שאלות ובקשות, להצביע על אי הבנות ולבקש להוסיף סעיפים שמשרתים את האינטרסים שלכם.

רגע לקראת כניסה

אם נסכם, נציין שבאופן כללי חשוב לבדוק מהו גובה שכ"ד ומהו בדיוק כולל, כיצד הוא מתעדכן ועד מתי הוא תקף. בנוסף תבחנו האם יש צורך לערוך ביטוח דירה, מה קורה אם מבקשים לעזוב במפתיע, אלו סיטואציות מצריכות השתתפות בתיקונים (למשל חלון שבור או מקרר תקול), כיצד משלמים שכ"ד (מזומן, העברה בנקאית, או צ'קים), אלו ערבויות צריך לספק וכדומה.

אולי יעניין אתכם גם: רגע לפני שקונים דירה: כל המידע החיוני

רגע לפני שקונים דירה: כל המידע החיוני

קניית דירה

אם אתם חושבים פעמיים לפני שרוכשים כרטיס טיסה או רכב חדש, הרי שלפני רכישת דירה שורת הדגשים והבדיקות הרבה יותר ארוכה, ועל כן גם אם מייחלים להגיע לשלב בו מראים לסבלים היכן לפרוק את הספה והמקרר, יש להבין שמדובר בתהליך שמצריך לבצע לא מעט שיעורי בית, במיוחד במישורת האחרונה – רגע לפני החתימה. אז מה צריך לדעת, על מה להקפיד ובמי להיעזר? המדריך הזה עבורכם!

רוכשים מקבלן? תבדקו אותו!

כל עוד הקבלן רשום בפנקס הקבלנים אתם מוזמנים להמשיך בתהליך הרכישה. בנקודה זו חשוב להבהיר שעוד בשלב המשא ומתן יש לבקש לראות רישיון בתוקף ויש לוודא שפרטי החשבון שמופיעים על גבי שוברי התשלומים זהים לפרטים שרשומים בבנק. כמו כן, מוטב לערוך בדיקת מקצועיות, ולו באופן אישי. בררו אלו פרויקטים קודמים הקבלן ניהל, מהו הרזומה שלו, וודאו שמצבו הכלכלי מסודר ואף דברו עם לקוחות קודמים.

רוכשים דירה יד שנייה? פנו לעו"ד!

רכישת דירה מיד שנייה מצריכה פנייה אל עו"ד שמתמחה בדיני מקרקעין, וזאת על מנת להיות רגועים שהבדיקה המשפטית מנוהלת כהלכה. בדיקה מעין זו עשויה לבחון האם קיימים עיקולים, שעבודים, זכויות ששמורות לצד ג' וכדומה. כמו כן, עורך הדין צריך לבחון את נסח הטאבו ובמידה והמוכר אינו בעליו הישירים של הנכס, עליו לוודא שקיים אישור שמוכיח שהנכס אינו מחויב במיסים שטרם נפרעו ואכן קיימים כחוק סך המסמכים הדרושים עבור הרישום.

קניית דירה

הנאים השכנים בעיניך?

שיקולי רכישת דירה צרכים לכלול את סך נתוני הסביבה. אי לכך עוד לפני שמתחילים לראות דירות, יש לבחון את נתוני האזור, כאשר אין להסתפק במצב הקיים, אלא גם חשוב לבחון מהן התוכניות העתידיות. מכאן שיש לברר האם קיימים מוסדות לימוד באזור, מהי תדירות התחבורה, מהו מצב הרעש שמגיע מהכביש (בשעות השונות של היום), האם עומדים להקים באזור מפעל תעשייה, או להוסיף בצמוד לדירה גינת שעשועים (שעתידה להיות מרעישה) וכדומה.

בדק בית

לאחר שמוצאים אזור ואף דירה אופציונאלית, יש לבחון היטב את סך נתוני הדירה, ואף מוטב לצרף לסיור איש מקצוע כגון שיפוצניק, שיודע לבחון בעין מקצועית מגוון נדבכים, כאשר אם חשוב לבצע בדיקה מקיפה ככול הניתן, היעזרו בשירותי "בדק בית". בנוסף, מומלץ לדבר עם השכנים, להגיע לדירה הן בשעות הצהריים והן בשעות הערב, לבחון כיווני אוויר, לבדוק את מצב הצנרת, לפתוח ארונות, לחפש סימנים לנזילות, לשים לב עד כמה הדירה מוארת, לבחון מהו הרכוש המשותף של דיירי הבניין, לוודא שאכן קיים סנכרון בין שטח הדירה שמצוי בפועל לבין שטח הדירה שמופיע בחשבון הארנונה וכדומה.

בדיקת ערך באמצעות שמאי מקרקעין

העובדה שמוכר דירה דורש מחיר מסוים, אינה אומרת שלא ניתן לנהל משא ומתן. אם מבקשים להוזיל את המחיר, או פשוט לקבל החלטה מושכלת בנוגע לרכישה, רצוי להיעזר בבדיקה של שמאי מקרקעין. שמאי מקרקעין ייבחן תשריטים, תכניות, היתכנות לניצול זכויות בנייה שטרם נוצלו, אופציות למימוש הנכס (למשל פיצול ליחידות) ואף עשוי לעלות בזמן על קיומן של בעיות מרתיעות, כגון פרגולה, חניה, מחסן, עליית גג ובאופן כללי מגוון תוספות בנייה שמצויות בנכס ללא היתר.

לא חתול ולא שק

שנסכם? גם לאחר שמוצאים את הנכס הרצוי, עדיין יש הרבה עבודת רקע שמהותי לבצע, וכיוון שלא בכול יום רוכשים דירה, רצוי להעביר את המושכות לשורת אנשי מקצוע – חשוב לדעת בלב שלם שלא קונים חתול בשק.